🏚️ 전세금을 못 받고 있다면… 신고 가능할까?

🏚️ 전세금을 못 받고 있다면… 신고 가능할까?

 

전세 만료가 지나도 보증금을 돌려받지 못한 상황은 단순한 ‘지연’이 아니라 법적 문제로 볼 여지가 큽니다.
특히 건물 매매, 새 집주인의 책임 부정, 구 집주인의 반복 미루기,
그리고 임대인이 임차 사용 공간을 철거·변경하려는 상황까지 겹쳤다면
더 빠르게 움직여야 합니다.

📌 1. 현재 상황 정리

✔ 계약 만료: 2025.12.30 만료
✔ 비워둔 기간: 1년 이상
✔ 연장 거절 의사 표시 완료: 문자 + 통화녹음 보유
✔ 건물 매매 발생: 새 집주인은 “전세금 인수 안 받았다”고 주장
✔ 구 집주인: 지급일 계속 연기
✔ 임차 공간: 계단실로 바뀔 예정 → 사실상 철거 위험
✔ 전입신고: 기존 주소 그대로(새 집엔 미전입)

➡️ 위 상황에서는 민사 절차 + 형사 절차 모두 검토 가능합니다.

🟥 2. “신고”가 가능한가?

결론부터 말하면 예, 가능합니다.
두 가지 방향이 있어요.

🔸 (1) 민사 절차 — 전세금반환청구

전세금을 돌려주지 않는 것은 기본적으로 민사상 채무불이행입니다.

🔻 민사 절차 순서

내용증명 발송 (전세금 반환 요구 + 지급기한 설정)

전세금반환청구 소송 제기

판결 후 강제집행(압류·경매) 가능

※ 건물 매매 후에도 새 집주인이 임대차를 승계하는 것이 원칙입니다.
다만 전입·확정일자 여부, 계약 구조에 따라 복잡해질 수 있습니다.

🔸 (2) 형사 절차 — 사기·배임·주거침입 위험

다음 중 하나라도 해당된다면 형사 고소 가능성이 높습니다.

✔ 사기 혐의 검토 가능

임대인이 보증금을 돌려줄 의사·능력 없이 반복적으로 미루고

건물 매매 과정에서 임차보증금을 고의로 누락했다면
→ 전형적인 전세사기 패턴

✔ 배임 혐의 가능성

건물 매매 시 임대차 승계 정보를 누락한 것은
구 집주인이 고의로 임차인의 권리를 침해한 상황일 수 있음.

✔ 불법 구조변경 관련 위험

임차인이 아직 점유권을 가진 공간을
집주인이 임의로 철거·변경(계단실로 전환) 하려는 경우
→ 주거침입, 퇴거 불응, 업무방해 등 논란 가능.

🟡 3. “전입신고 안 돼 있으면 불리한가?”

전입신고 + 확정일자는 우선변제권에 중요한 요소입니다.
현재 전입이 안 되어 있으면:

대항력 없음

경매 시 보증금 회수 우선순위가 낮아짐

새 집주인에게 임대차승계 주장하기 어려워짐

➡️ 그러나 전입을 안 했다고 해서 ‘전세금 반환청구 자체가 불가능한 건 아님’
민사 청구와 형사 고소는 가능합니다.

🔵 4. 지금 바로 해야 할 절차

아래는 실제 사건에서도 많이 쓰는 흐름입니다.

📌 STEP 1. 내용증명 발송

계약 만료일

전세금 반환 요구

지급기한(보통 7일 ~ 14일)

미지급 시 소송 및 형사 고소 진행 예정

📌 STEP 2. 전세금반환청구 소송 준비

필요 서류:
✔ 임대차계약서
✔ 연장 거절 문자
✔ 통화 녹음
✔ 보증금 계좌내역
✔ 건물 매매 시점 정보
✔ 새 집주인이 인수 거부한다는 발언 기록

📌 STEP 3. 형사 고소(선택)

사기·배임 고소 시 핵심 포인트:

건물 매매 시 전세보증금 누락(고의성)

보증금 반환 의사 없는 반복적 기망

공간 철거 계획 등 압박 정황

📌 STEP 4. 건물 구조 변경 감시

아직 “계약상 점유권”을 가지고 있는 공간을
집주인이 철거하거나 계단실로 변경하려 한다면 →
바로 112 신고 + 손해배상 청구 가능성 존재.

🟢 5. 정리

💬 전세금을 못 받고 있는 상황은 분명 신고 가능한 사안입니다.
민사(전세금반환소송)와 형사(사기·배임) 모두 경로가 열려 있으며,
건물 매매 과정에서 임차인 보증금을 누락한 정황은 매우 중요합니다.
또한 공간 철거 시도는 임차인의 권리를 침해하는 행위일 수 있어
즉시 대응이 필요합니다.

✏️ 마무리

지금 상황은 절대 “시간이 해결해줄 문제”가 아닙니다.
특히 새 집주인과 구 집주인이 서로 책임을 떠넘기는 전형적인 패턴이므로
빠르게 증거 정리 + 내용증명 + 소송 준비를 병행해야 합니다.

필요하시면
✔ 내용증명 문구
✔ 전세금반환청구 소장 초안
✔ 형사 고소장 예시
도 바로 만들어 드립니다.

🔖 해시태그

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